Czy sprzedaż wyremontowanej nieruchomości z zyskiem oznacza obowiązek prowadzenia działalności gospodarczej? Najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (II FSK 823/22) może istotnie zmienić sytuację wielu osób remontujących i sprzedających mieszkania.
NSA uznał, że zakup nieruchomości, ich odnowienie przy relatywnie niewielkim nakładzie finansowym, a następnie sprzedaż z zyskiem – zwłaszcza gdy działania te są powtarzalne – stanowią prowadzenie działalności gospodarczej. Oznacza to wyższe podatki, dodatkowe obowiązki i ryzyko wzmożonych kontroli skarbowych.
Co oznacza wyrok NSA dla osób flippingujących mieszkania?
Zgodnie z orzeczeniem NSA, flipping – czyli szybkie kupno, remont i sprzedaż nieruchomości – spełnia definicję działalności gospodarczej z ustawy o PIT, jeżeli:
- działania są prowadzone we własnym imieniu,
- mają cel zarobkowy,
- mają charakter zorganizowany i ciągły.
Sąd wskazał, że nawet brak formalnej rejestracji działalności nie ma znaczenia – liczy się rzeczywisty charakter podejmowanych działań. W sprawie ocenianej przez NSA podatniczka:
- kupowała mieszkania w złym stanie technicznym,
- zawierała umowy przedwstępne i organizowała finansowanie,
- remont zlecała bliskim osobom,
- po remoncie szybko sprzedawała lokale,
- zyski przeznaczała na kolejne zakupy.
Powtarzalność tych czynności oraz brak osobistego korzystania z mieszkań przesądziły o uznaniu, że jest to działalność gospodarcza.
Dlaczego to niekorzystne dla flipperów?
1. Wyższe podatki niż przy sprzedaży prywatnej
Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej nie może być rozliczana jako sprzedaż prywatna (19% podatku po upływie 5 lat). Zamiast tego dochód jest opodatkowany:
- na zasadach ogólnych (12% lub 32%),
- podatkiem liniowym 19%,
- ryczałtem – w zależności od rodzaju działalności.
Co ważne – przedsiębiorcy nie mogą korzystać z ulgi mieszkaniowej, która obniża podatek przy sprzedaży prywatnej.
2. Możliwy obowiązek zapłaty VAT
Dotyczy to szczególnie:
- sprzedaży nowych lokali,
- działalności o charakterze deweloperskim.
3. Dodatkowe obowiązki formalne
Prowadzenie działalności to także:
- składki ZUS,
- księgowość,
- ewidencje i rozliczenia podatkowe.
Kiedy trzeba zarejestrować działalność?
Nie każda okazjonalna sprzedaż nieruchomości oznacza konieczność rejestracji firmy. Jednak jeśli działania mają charakter powtarzalny lub przynoszą regularny zysk – rejestracja staje się obowiązkowa.
Można prowadzić tzw. działalność nierejestrowaną, jeśli: miesięczne przychody nie przekraczają 75% minimalnego wynagrodzenia, w 2025 r. jest to 3499,50 zł.
W praktyce flipping nieruchomości zwykle generuje wyższe przychody, dlatego w większości przypadków konieczna będzie rejestracja działalności.
Uwaga: możliwe wzmożone kontrole skarbowe
Wyrok NSA daje fiskusowi silne narzędzie do kwestionowania rozliczeń osób sprzedających nieruchomości. Kontroli mogą spodziewać się osoby, które:
- w krótkim czasie kupiły mieszkanie,
- przeprowadziły remont,
- sprzedały je z zyskiem,
- zrobiły to więcej niż raz.
Jeśli urząd uzna takie działania za działalność gospodarczą, może naliczyć zaległy podatek, odsetki, a nawet sankcje. W takiej sytuacji warto:
- skonsultować się z doradcą podatkowym,
- rozważyć rejestrację działalności,
- złożyć czynny żal, jeśli wcześniejsze rozliczenia były nieprawidłowe.
Podstawa prawna
- Wyrok WSA w Rzeszowie z 21.04.2025 r., I SA/Rz 31/22
- Wyrok NSA z 25.02.2025 r., II FSK 823/22
- Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 r. (Dz.U. z 2025 r., poz. 163)