19 września 2025 r. w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów opublikowano założenia dużej nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeksu cywilnego. Projekt ten – przygotowywany w Ministerstwie Rozwoju i Technologii – ma wprowadzić jedną z największych zmian w historii najmu komunalnego: likwidację automatycznego dziedziczenia umów najmu lokali komunalnych. Co dokładnie ma się zmienić? Kogo obejmie reforma? I jak wpłynie na osoby wynajmujące mieszkania od gminy? Poniżej znajdziesz praktyczne podsumowanie.

Czym są mieszkania komunalne i kto może je dostać?

Mieszkania komunalne to lokale należące do gminy, przeznaczone dla osób o niskich dochodach, które nie mają własnego lokum i spełniają kryteria określone w uchwałach lokalnych samorządów.

O przydziale mieszkania komunalnego decydują m.in.:

• wysokość dochodu gospodarstwa domowego,
• warunki dotychczasowego zamieszkiwania (np. przeludnienie),
• szczególna sytuacja życiowa,
• kryteria pierwszeństwa przyjęte przez radę gminy.

Gmina może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli lokal jest zbyt duży w stosunku do liczby mieszkańców, ale ma obowiązek zaoferować najemcy inny lokal spełniający ustawowe wymogi.

Jak jest teraz: dziedziczenie mieszkania komunalnego „z automatu”

Obecnie po śmierci najemcy w stosunek najmu wstępują z mocy prawa jego najbliżsi, jeśli mieszkali z nim w lokalu:

• małżonek,
• dzieci najemcy i małżonka,
• osoby, wobec których miał obowiązek alimentacyjny,
• partner życiowy (osoba pozostająca we wspólnym pożyciu).

Oznacza to, że gmina nie zawiera nowej umowy – najem jest „dziedziczony”, a lokal nie wraca do zasobów komunalnych.

Rząd ocenia, że prowadzi to do sytuacji, w których mieszkania komunalne zajmują osoby o bardzo wysokich zarobkach lub posiadające inne nieruchomości.

Co ma się zmienić? Koniec automatycznego dziedziczenia

Nowy projekt przewiduje wyłączenie stosowania art. 691 Kodeksu cywilnego dla lokali wchodzących w publiczny zasób mieszkaniowy.

W praktyce oznacza to:

• Umowa najmu wygaśnie z chwilą śmierci najemcy.
• Osoby mieszkające z najemcą zyskają prawo jedynie do ubiegania się o zawarcie nowej umowy z gminą.

Gmina będzie musiała złożyć ofertę najmu w terminie 6 miesięcy od zgłoszenia takiego żądania.

Jednak:

• jeśli dochody gospodarstwa przekroczą lokalne kryteria, lokal będzie wynajmowany na zasadach z podwyższonym czynszem,
• jeśli dochody będą niższe, najemca podpisze umowę na standardowych warunkach.

Większa weryfikacja majątku i dochodów najemców

Projekt przewiduje również znaczące wzmocnienie narzędzi kontrolnych gmin.

Najważniejsze propozycje:

1. Obowiązek składania oświadczeń nie tylko o braku innego mieszkania, ale także domu jednorodzinnego

…w tej samej lub pobliskiej miejscowości.

2. Możliwość weryfikowania tych oświadczeń przez gminę

(np. w ewidencji gruntów i budynków).

3. Możliwość wypowiedzenia umowy najmu, gdy najemca posiada dom

…w okolicy – dotąd dotyczyło to tylko mieszkań.

4. Sankcje za brak wymaganych dokumentów

– odmowa podpisania umowy lub wypowiedzenie istniejącej.

Zmiany w weryfikacji dochodowej lokatorów

Weryfikacja dochodów będzie bardziej uporządkowana:

• najrzadziej co 5 lat (dziś maksymalnie co 2,5 roku),
• wydłużony termin na dostarczenie dokumentów: z 30 do 45 dni,
• nowe zasady obliczania podwyższonego czynszu – bardziej proporcjonalne i z limitami ogólnokrajowymi,
• jasne zasady podwyższania czynszu, gdy najemca nie złoży deklaracji.

Z obowiązku weryfikacji mają być zwolnieni jedynie:

• emeryci,
• renciści,
• osoby wynajmujące lokal w ramach świadczeń na rzecz gminy.

Więcej mieszkań komunalnych – także dla klasy średniej?

Rząd liczy, że zmiany w zasadach dziedziczenia uwolnią część zajmowanych dziś lokali i umożliwią efektywniejsze zarządzanie zasobem.

Dodatkowo Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało Program Budownictwa Socjalnego i Komunalnego o wartości 45 mld zł do 2030 r., w tym:

• zwiększenie grantów z KPO na budowę mieszkań komunalnych z 15% do 25%,
• rozwój mieszkań dla osób, które „zarabiają, ale nadal nie stać ich na zakup ani najem rynkowy”.

Zmiany zapowiada też inny projekt – dotyczący umów „dożywocia” dla seniorów

W Sejmie procedowany jest poselski projekt Lewicy, który zakłada:

• możliwość wykupu mieszkania od seniora przez gminę,
• jednoczesne zapewnienie mu prawa dalszego zamieszkania na podstawie umowy najmu,
• brak możliwości dziedziczenia takiego najmu przez bliskich.

Celem tego rozwiązania jest bezpieczeństwo finansowe osób starszych i zwiększenie zasobów mieszkaniowych gminy.

Co to oznacza dla lokatorów?

Jeśli mieszkasz w lokalu komunalnym

• przygotuj się na regularną weryfikację dochodów,
  • sprawdź, czy spełniasz lokalne kryteria dochodowe,
  • pamiętaj o obowiązku zgłaszania posiadania nieruchomości.

Jeśli mieszkasz z najemcą, który jest osobą starszą

• po zmianach nie przejmiesz najmu automatycznie – nawet jeśli od lat mieszkacie razem,
  • będziesz mógł złożyć wniosek o nową umowę, ale gmina oceni Twoją sytuację dochodową i majątkową.

Jeśli starasz się o mieszkanie komunalne

• reforma może zwiększyć liczbę dostępnych lokali,
  • pojawią się nowe zasady pomagające weryfikować, kto najbardziej potrzebuje mieszkań z zasobu gminnego.

Planowane zmiany to prawdziwa rewolucja w systemie najmu komunalnego. Ich głównym celem jest:

• ograniczenie nadużyć,
• zapewnienie, że mieszkania trafiają do osób potrzebujących,
• skuteczniejsze zarządzanie zasobami gmin,
• zwiększenie liczby mieszkań dostępnych dla osób o średnich i niskich dochodach.

Projekt ustawy ma trafić pod obrady Rady Ministrów w II kwartale 2026 r. Do tego czasu mogą pojawić się kolejne modyfikacje.